이 글의 핵심 요약
2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자법 시행령 개정안이 의결되면서, 전세사기 최소보장제와 선지급-후정산 제도가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 경·공매가 끝난 뒤 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국가가 채워주는 구조입니다. 단, 대상은 전세사기피해자 결정을 받은 분입니다.
요즘 수도권 집값 상승과 함께 재산 격차를 다룬 기사가 자주 보이는데, 같은 시기에 전세 보증금 하나에 가계 전체가 묶여 있는 가정의 걱정은 오히려 더 커졌습니다. 이번 개정은 그 걱정의 바닥을 어디까지 받쳐 주는지 숫자로 정해 둔 첫 장치라는 점에서 꼼꼼히 볼 필요가 있습니다. 이 글에서는 국토교통부 보도자료에 나온 내용만으로 계산 공식, 신청 시점, 서류를 정리했습니다.
한눈에 보는 전세사기 최소보장제
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2026년 11월 13일 |
| 근거 | 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안 (2026.10.6 국무회의 의결) |
| 대상 | 전세사기피해자 결정을 받은 임차인 |
| 보장 수준 | 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분 지원 |
| 업무 위탁 | 한국토지주택공사(LH) |
| 결정 기한 | 신청일부터 90일 이내 (30일 이내 1회 연장 가능) |
| 문의 | 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 044-201-5234 |
표를 보면 복잡해 보여도, 결국 "최소한 이만큼은 돌아오게 하겠다"는 기준선을 하나 그어 둔 제도라고 이해하시면 편합니다.
개정 시행령으로 새로 생긴 두 가지 지원
이번 시행령 개정의 중심은 두 제도입니다. 하나는 경·공매가 모두 끝난 뒤 부족분을 메워 주는 최소보장제(최소지원금), 다른 하나는 경·공매가 끝나기 전이라도 먼저 지급하는 선지급-후정산(선지급금)입니다.
- 최소지원금: 처분 절차가 끝나 회복액이 확정된 뒤, 3분의 1 기준선과의 차이를 지급
- 선지급금: 신탁사기 등 무권계약자 피해 임차인 등에게 경·공매 종료 전 먼저 지급
- 공통 조건: 두 제도 모두 전세사기피해자 결정이 전제
피해자 결정의 요건과 절차는 이 보도자료에 담긴 내용이 아니므로, 결정 여부가 불확실하다면 국토교통부 또는 LH 안내를 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.
최소지원금 계산법: 3분의 1에서 받은 돈을 뺀다
계산 공식
① 최소보장금 = 임차보증금 × 1/3
② 최소지원금 = 최소보장금 − (대항력·우선변제권 행사로 받은 금액 + 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 + 경매차익 + 임대료 지원액)
정부가 보도자료에서 든 예시를 그대로 표로 옮기면 아래와 같습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5000만 원 |
| 최소보장금 (3분의 1) | 5000만 원 |
| 경매 배당금 | 2000만 원 |
| 경매차익 | 1000만 원 |
| 회복 합계 | 3000만 원 |
| 최소지원금 (추가 지원) | 2000만 원 |
| 최종 회복액 | 5000만 원 |
계산 순서는 세 단계면 충분합니다. 보증금을 3으로 나누고, 이미 돌려받은 돈을 항목별로 모두 더한 뒤, 앞의 숫자에서 뒤의 숫자를 빼면 됩니다. 결과가 0 이하라면 이미 기준선 이상을 회복했다는 뜻이어서 최소지원금은 발생하지 않습니다. 실제 지급액은 LH가 서류를 심사해 최종 결정합니다.
선지급금 계산법과 후정산 구조
선지급금 공식
선지급금 = 최소보장금 − 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 − 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등
선지급은 경·공매 결과를 기다리기 어려운 신탁사기 등 무권계약자 피해 임차인 등을 위해 마련된 방식입니다. 먼저 받고, 이후 추가로 회수되는 금액 등을 반영해 정산합니다. 공식 끝에 붙은 "등"은 보도자료 표현 그대로이며, 차감 항목의 세부 범위와 정산 방법은 시행 전후 LH 안내로 확인해야 합니다.
신청 시기: 언제부터 낼 수 있나
| 구분 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| 최소지원금 (피해주택 매입 요청한 경우) | 경매차익 산정 완료 이후 |
| 최소지원금 (그 외) | 피해주택 처분 절차 완료 이후 |
| 선지급금 | 피해주택 LH 매입 완료 전 또는 처분 완료 전까지 |
최소지원금은 "끝난 뒤", 선지급금은 "끝나기 전"이라는 차이만 기억해도 신청 타이밍을 놓칠 위험이 줄어듭니다. 온라인 신청 창구나 시스템 주소는 아직 공지되지 않았으므로, 출처가 불분명한 신청 링크는 누르지 않는 것이 안전합니다.
제출 서류 6가지 체크리스트
□ 1. 전세사기피해자 결정문
□ 2. 임대차계약서 사본
□ 3. 주민등록표 초본
□ 4. 피해주택 등기사항전부증명서
□ 5. 배당표 또는 배분계산서
□ 6. 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
보도자료는 목록 끝에 "등"을 붙여 두었으므로, 개별 상황에 따라 추가 서류가 요구될 수 있습니다. 결정문과 계약서는 지금 바로 위치를 확인해 두고, 배당표처럼 절차가 끝나야 나오는 서류는 발급 시점을 메모해 두면 준비가 수월합니다.
LH 심사, 이의신청, 반납 의무
- 결정 통지: LH가 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 알림 (30일 이내 한 차례 연장 가능)
- 이의신청: 결정 통지일부터 30일 이내
- 반납 의무: 지급 후 보증금 회수 등 반납 사유가 생기면 신고·반납, 기간 내 미반납 등은 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원 과태료
받은 뒤의 의무까지 함께 챙겨야 나중에 과태료 부담이 생기지 않습니다. 가족이 대신 서류를 챙겨 준다면 결정 통지일을 달력에 적어 두는 것만으로도 이의신청 기한을 지키는 데 도움이 됩니다.
함께 바뀌는 제도 3가지
- 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 매입할 때, 비피해 임차인 보증금 반환채무 인수 비용을 취득 비용에 포함
- 피해자 협동조합이 50% 이상 소유한 부동산투자회사에 지방정부 지원 가능
- 국토교통부가 임대인 채무·연체 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 절차 마련
자주 묻는 질문
Q. 보증금 전액을 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 이 제도는 임차보증금의 3분의 1까지를 최소한으로 보장하는 장치이며, 전액 보장 제도가 아닙니다.
Q. 전세사기피해자 결정을 받지 않았어도 신청할 수 있나요?
보도자료 기준 대상은 피해자 결정을 받은 임차인입니다. 결정 요건과 절차는 국토교통부·LH 안내를 확인하세요.
Q. 어디에서 신청하나요?
업무는 LH에 위탁되며, 구체적인 온라인 신청 창구는 아직 공지 전입니다. 문의는 044-201-5234입니다.
Q. 결정 결과가 납득되지 않으면요?
결정 통지일부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
이 기준선이 생겼다는 사실만으로도, 막막하던 계산에 출발점이 하나 생긴 셈입니다. 가족 중 해당되는 분이 있다면 이 글의 공식과 체크리스트를 함께 펼쳐 놓고 차근차근 맞춰 보시길 권합니다.
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출처: 국토교통부 보도자료(2026.10.6), 대한민국 정책브리핑
이 글은 2026년 10월 10일 기준 공개된 정부 자료를 정리한 정보 글이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 지급 대상과 금액은 LH의 심사 결과에 따르며, 세부 기준은 시행 시점의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.
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