이 글의 핵심 3줄
종합부동산세 합산배제·과세특례 신고는 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
요건을 갖춘 주택은 과세표준에서 빠지거나, 여러 채여도 1세대 1주택으로 계산받을 수 있습니다.
기한을 넘겼다면 12월 1~15일 신고납부 또는 경정청구로 바로잡을 길이 남아 있습니다.
추석 연휴가 끝나면 곧바로 월말입니다. 명절 장보기 목록 옆에 한 줄만 더 적어 두세요. "9월 30일, 종부세 특례 신청". 이 한 줄이 12월 고지서 금액을 바꿀 수 있습니다.
국세청은 올해 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만 8천 명에게 신고 안내문을 보냈습니다. 안내문을 받았다면 대상일 가능성이 높고, 받지 못했더라도 요건을 충족하면 직접 신청할 수 있습니다.
종합부동산세 합산배제 신고 일정 한눈에 보기
| 구분 | 일정·내용 |
|---|---|
| 신고·신청 기간 | 2026.9.16 ~ 9.30 |
| 안내문 발송 대상 | 약 4만 8천 명 (모바일·우편) |
| 신청 방법 | 홈택스 전자신고 또는 관할 세무서 서면 제출 |
| 정기 고지 | 11월 하순 (특례 반영된 세액으로 고지) |
| 납부 기간 | 2026.12.1 ~ 12.15 |
표에서 가장 중요한 칸은 첫 줄입니다. 9월에 신청하면 11월 고지서에 감면이 이미 반영되어 나오므로, 따로 계산하거나 신고할 필요 없이 고지된 금액만 내면 됩니다.
합산배제와 과세특례는 무엇이 다른가
두 제도는 같은 기간에 함께 신청하지만 작동 방식이 다릅니다. 합산배제는 특정 주택을 과세 대상에서 아예 빼는 제도이고, 과세특례는 주택 수를 세는 방식을 바꿔 1세대 1주택자로 대우해 주는 제도입니다.
| 항목 | 합산배제 | 과세특례(1세대 1주택 계산) |
|---|---|---|
| 효과 | 해당 주택을 과세표준에서 제외 | 다주택이어도 1주택 공제·세액공제 적용 |
| 주요 대상 | 요건 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 미분양주택, 주택건설용 토지 등 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부공동명의 1주택 |
| 핵심 판단 기준일 | 과세기준일 6월 1일 현재 임대 여부 등 | 6월 1일 현재 보유 현황 |
1세대 1주택으로 계산받는 과세특례 4가지 요건
| 유형 | 요건 (국세청 안내 기준) |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 새 집을 산 뒤 3년 이내에 종전 주택을 양도 |
| 상속주택 | 상속 후 5년 이내, 또는 상속 지분 40% 이하, 또는 상속 지분 공시가격 수도권 6억·비수도권 3억 원 이하 중 하나 |
| 지방 저가주택 | 수도권·광역시 등을 제외한 지역의 공시가격 요건 충족 주택 1채 |
| 부부공동명의 1주택 | 부부가 1주택만 공동 보유한 경우, 한 명을 납세의무자로 정해 1주택자 계산 선택 |
- 일시적 2주택은 3년 안에 팔아야 합니다. 기한 안에 양도하지 못하면 감면받은 세액을 다시 내야 합니다.
- 상속주택은 세 가지 조건 중 하나만 맞으면 됩니다. 기간, 지분율, 가격 기준을 차례로 대입해 보세요.
- 부부공동명의는 신청이 항상 유리하지 않습니다. 부부 각자 9억 원씩 공제받는 편이 나은 경우도 있습니다.
1주택으로 인정되면 달라지는 공제 금액
과세특례의 실익은 두 가지입니다. 기본공제가 9억 원에서 12억 원으로 커지고, 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
| 고령자 공제 (6월 1일 기준 나이) | 장기보유 공제 (보유 기간) |
|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만: 20% | 5년 이상 10년 미만: 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만: 30% | 10년 이상 15년 미만: 40% |
| 만 70세 이상: 40% | 15년 이상: 50% |
| 두 공제를 합한 한도: 최대 80% | |
숫자로 보면 단순하지만 효과는 큽니다. 오래 살아 온 집 한 채에 나이까지 더해지면 세액의 대부분이 공제되는 구조라, 60대 이상 부모님 세대에게 특히 중요한 표입니다.
2026년 새로 바뀐 종부세 합산배제·과세특례 규정
올해 신고부터 적용되는 개정 사항은 세 가지입니다. 작년 기준으로 판단했다가 신청 대상에서 스스로 빠지는 일이 없도록 먼저 확인하세요.
- 부부공동명의 납세의무자 선택 자유화: 지분율과 관계없이 부부 중 누구든 납세의무자로 정할 수 있습니다.
- 인구감소지역 주택 주택 수 제외: 다주택자가 2026년 1월 1일 이후 인구감소지역(비수도권 인구감소관심지역 포함) 주택을 취득하면, 요건 충족 시 세율 적용 주택 수에서 빠집니다.
- 합산배제 임대주택의 업종 요건 삭제: 임대사업자의 세무서 사업자등록 업종 요건이 없어졌습니다.
임대주택으로 합산배제를 받으려면 원칙적으로 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 모두 갖춰야 합니다. 9월 30일까지 등록을 마치면 6월 1일에 등록한 것으로 보는 규정이 있으니, 등록이 늦었다면 이번 주 안에 처리하는 편이 좋습니다.
홈택스로 합산배제·특례 신청하는 순서
- 홈택스에 공동·금융인증서 등으로 로그인합니다.
- 세금신고 메뉴에서 종합부동산세를 선택한 뒤 합산배제 및 과세특례 신고 화면으로 들어갑니다.
- 미리채움 서비스로 불러온 보유 주택 목록이 실제와 맞는지 확인합니다.
- 해당 주택에 적용할 유형(임대주택, 일시적 2주택, 상속주택 등)을 고르고 필요한 정보를 입력합니다.
- 세액 모의계산으로 신청 전후 금액을 비교한 다음 제출합니다.
온라인이 어렵다면 관할 세무서에 서면으로 내도 됩니다. 문의는 국세상담센터 126번으로 할 수 있습니다.
9월 30일을 넘겼을 때 남은 방법
- 12월 1~15일 신고납부: 고지서를 기다리지 않고, 특례를 반영한 세액을 납세자가 직접 신고·납부할 수 있습니다.
- 경정청구: 이미 더 낸 세금은 법정 신고기한부터 5년 이내에 돌려받도록 청구할 수 있습니다.
- 매년 다시 할 필요는 없음: 한 번 신고한 뒤 소유·면적 등에 변동이 없으면 재신고하지 않아도 됩니다.
다만 직접 신고할 때 세액을 적게 계산하면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다. 가능하면 9월 안에 끝내는 것이 가장 안전합니다.
감면받은 뒤 추징되는 경우
특례는 신청으로 끝나지 않고 요건을 계속 지켜야 합니다. 요건을 어기면 경감받은 세액에 이자상당가산액까지 더해 내야 합니다.
- 임대료 증액 5% 초과: 임대주택 합산배제의 대표적인 추징 사유입니다.
- 의무 임대기간 전 양도: 임대 의무기간을 채우지 못하면 감면이 취소됩니다.
- 일시적 2주택 기한 초과: 3년 안에 종전 주택을 팔지 못한 경우입니다.
자주 묻는 질문
Q. 안내문을 못 받았는데 신청할 수 있나요?
A. 네. 안내문은 적용이 예상되는 사람에게 보내는 참고 자료일 뿐이고, 요건을 충족하면 누구나 기간 안에 신청할 수 있습니다.
Q. 작년에 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
A. 소유 주택이나 면적 등에 변동이 없다면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 임대주택이 요건에서 벗어났다면 그 사실은 신고해야 합니다.
Q. 9월 30일을 놓치면 감면을 영영 못 받나요?
A. 아닙니다. 12월 1~15일에 직접 신고납부하거나, 이미 납부했다면 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다.
Q. 부부공동명의는 무조건 신청하는 게 이득인가요?
A. 아닙니다. 부부 각자 9억 원 공제와 1주택 특례(12억 원 공제 + 세액공제) 중 어느 쪽이 적은지 홈택스 모의계산으로 비교해 보고 정해야 합니다.
마감일은 달력에, 모의계산 결과는 휴대폰 메모에 남겨 두세요. 12월 고지서를 받았을 때 이번 신청이 제대로 반영됐는지 비교하는 데 쓸 수 있습니다.
함께 보면 좋은 글
※ 이 글은 2026년 9월 국세청 발표와 언론 보도를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 개인별 요건과 세액은 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
0 댓글