장보기 전에 장바구니 합계를 미리 어림해 보듯, 종부세도 고지서가 오기 전에 한 번 두드려 보면 마음이 한결 편해집니다.
종부세계산기는 가진 주택의 공시가격을 넣어 올해 낼 종합부동산세를 미리 가늠해 보는 도구입니다. 2026년 귀속 종부세는 공시가격 합계에서 기본공제(일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원)를 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 올해 합산배제·과세특례 신청은 9월 16일부터 30일까지이므로, 이 기간 안에 계산을 먼저 해 보고 신청 여부를 정해야 12월 고지서에 반영됩니다. 8월에 발표된 세제개편안의 공제 14억 원·비율 70%는 올해 계산에 넣는 숫자가 아닙니다.
핵심 요약
- 계산식: (공시가격 합계 − 기본공제) × 60% × 세율
- 기본공제: 일반 9억 원 / 1세대 1주택자 12억 원
- 신청기간: 9월 16일~30일, 홈택스·손택스·세무서
종부세계산기, 어떤 순서로 계산하나요?
순서만 알면 계산기 화면이 낯설지 않습니다. 종부세는 사람별로 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 그다음 과세표준 구간에 맞는 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 여기에서 같은 집에 이미 낸 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자라면 나이·보유기간 세액공제를 적용합니다. 마지막으로 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 6월 1일 기준 금액을 조회하면 됩니다.
| 단계 | 계산 내용 | 2026년 적용값 |
|---|---|---|
| 1 | 공시가격 합계 − 기본공제 | 9억 원 또는 12억 원 |
| 2 | × 공정시장가액비율 = 과세표준 | 60% |
| 3 | 과세표준 × 세율 = 산출세액 | 0.5%~2.7% (2주택 이하) |
| 4 | 재산세 중복분·세액공제 차감 후 농특세 가산 | 세액공제 최대 80% / 농특세 20% |
종부세기준 9억과 12억, 누구에게 어떤 공제가 적용되나요?
공제액은 집값이 아니라 보유 형태로 정해집니다. 세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받고, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제받습니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 요건을 갖춰 신청하면 주택 수에서 빠져 12억 원 공제가 적용됩니다. 국세청 안내에 따르면 이때도 과세표준을 계산할 때는 특례주택의 공시가격까지 합산한 뒤 12억 원을 뺍니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 공제받는 방식과, 한 사람을 납세의무자로 정해 12억 원과 세액공제를 받는 방식 중 하나를 고릅니다.
| 보유 형태 | 기본공제 | 나이·보유 세액공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (단독명의) | 12억 원 | 적용 |
| 일시적 2주택·상속·지방 저가 (신청 시) | 12억 원 | 적용 |
| 부부 공동명의 1주택 (미신청) | 각 9억 원 | 미적용 |
| 부부 공동명의 1주택 (특례 신청) | 12억 원 | 적용 |
| 그 외 개인 | 9억 원 | 미적용 |
표를 보면 같은 집이라도 신청 한 번에 공제액이 3억 원까지 벌어진다는 게 한눈에 들어옵니다.
2026년 종부세 세율은 몇 퍼센트인가요?
2주택 이하는 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 2.7%까지 일반세율이 적용됩니다. 3주택 이상은 과세표준 12억 원 이하까지는 같은 세율이고, 12억 원을 넘는 구간부터 최고 5.0%의 중과세율이 적용됩니다. 과세표준은 공시가격이 아니라 공제 후 60%를 곱한 금액이라는 점을 꼭 구분해야 합니다. 공시가격 25억 원인 1주택이라도 과세표준은 7억 8천만 원이어서 1.0% 구간까지만 올라갑니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
공시가격별로 계산하면 1주택 종부세는 얼마인가요?
1세대 1주택 단독명의를 기준으로 공시가격별 금액을 직접 계산했습니다. 아래 금액은 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 농어촌특별세를 반영하기 전 단순 산출세액입니다. 실제 고지액은 이보다 적거나 달라질 수 있으니 방향을 잡는 용도로 보시고, 최종 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요. 공시가격이 12억 원 이하라면 과세표준이 0이므로 주택분 종부세는 나오지 않습니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 단순 산출세액 | 세액공제 80% 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 13억 원 | 6천만 원 | 30만 원 | 6만 원 |
| 15억 원 | 1억 8천만 원 | 90만 원 | 18만 원 |
| 18억 원 | 3억 6천만 원 | 192만 원 | 38만 4천 원 |
| 21억 원 | 5억 4천만 원 | 318만 원 | 63만 6천 원 |
| 25억 원 | 7억 8천만 원 | 540만 원 | 108만 원 |
같은 집이어도 세액공제 여부에 따라 금액이 5분의 1로 줄어드는 셈이라, 공제 요건 확인이 계산기만큼 중요합니다.
👉 일시적 2주택·부부 공동명의 비교 계산은 여기에 따로 정리했습니다: 1가구2주택세금 종부세 편, 신청하면 얼마 줄까
세액공제 최대 80%, 누가 받나요?
나이·보유기간 세액공제는 1세대 1주택자(특례 신청자 포함)에게만 적용됩니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 나이와 보유기간으로 판단하며, 두 공제를 더한 합계는 80%를 넘을 수 없습니다. 예를 들어 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 40%와 50%를 더해 90%가 되지만, 한도에 걸려 80%만 적용됩니다. 부부 공동명의 특례를 신청할 때는 납세의무자로 정한 배우자의 나이와 보유기간으로 계산합니다.
| 고령자 공제 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세~65세 미만 | 20% | 5년~10년 미만 | 20% |
| 65세~70세 미만 | 30% | 10년~15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
개편안 숫자로 계산하면 왜 틀리나요?
8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 거주하는 1세대 1주택 공제를 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택은 9억 원으로 낮추는 내용이 들어 있습니다. 공정시장가액비율도 2027년부터 70%로 올리는 안이 포함됐습니다. 이 내용은 국회 심의를 거쳐야 하는 정부안이며, 이번 9월 신청과 12월 고지에 쓰이는 2026년 귀속 기준은 여전히 공제 12억 원·9억 원, 비율 60%입니다. 인터넷 계산기 중 일부가 개편안 수치를 반영해 결과가 다르게 나올 수 있으니, 계산기 화면에 적용 기준 연도가 표시돼 있는지 먼저 확인하세요.
| 항목 | 2026년 귀속 (현행) | 세제개편안 (국회 심의 중) |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억 원 | 거주 14억 원 / 비거주 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년부터 70% 이상 |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 | 주택 가액 기준으로 단계적 일원화 |
9월 30일까지 무엇을 신청해야 하나요?
종부세는 신고하지 않아도 국세청이 계산해 고지하지만, 국세청이 알 수 없는 사정은 9월 신청기간에 직접 알려야 합니다. 등록 임대주택 등은 합산배제 신고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 주택 수 제외 신청, 부부 공동명의 1주택은 과세특례 신청 대상입니다. 작년에 신청했고 변동이 없다면 올해 다시 할 필요는 없지만, 집을 팔거나 새로 샀거나 지분이 바뀌었다면 변동신고를 해야 합니다. 마감일인 9월 30일에는 자정 전에 접수를 마쳐야 합니다.
- 일시적 2주택: 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 합니다.
- 상속주택: 상속개시일부터 5년 이내이거나, 지분 40% 이하 또는 지분 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하여야 합니다.
- 지방 저가주택: 법에서 정한 지역에 있는 공시가격 4억 원 이하 주택 1채가 대상입니다.
신청 버튼을 누르기 전에 계산기로 두 경우를 나란히 놓고 비교해 보는 게 가장 확실합니다.
공식 확인: 국세청 1세대 1주택자 주택 수 산정 제외 특례 안내 · 국세청 홈택스 · 부동산공시가격알리미
종부세계산기 자주 묻는 질문
Q. 공시가격 12억 원짜리 집 한 채만 있으면 종부세가 나오나요?
A. 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 12억 원을 공제해 과세표준이 0이 되므로 주택분 종부세는 나오지 않습니다.
Q. 계산기 결과와 고지서 금액이 왜 다른가요?
A. 고지액에는 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 반영됩니다. 이 항목이 빠진 계산기라면 차이가 생깁니다.
Q. 작년에 특례를 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
A. 보유 주택과 지분, 세대 구성에 변동이 없으면 자동으로 계속 적용됩니다. 변동이 있으면 9월에 변동신고를 해야 합니다.
Q. 안내문을 받지 못했는데 신청할 수 있나요?
A. 안내문 수령과 관계없이 요건을 갖췄다면 신청기간 안에 홈택스나 관할 세무서에서 신청할 수 있습니다.
Q. 공제 14억 원은 언제부터 적용되나요?
A. 국회 심의 중인 정부안이라 시행 시기와 수치는 법안 통과 후 확정됩니다. 2026년 귀속분 계산에는 적용되지 않습니다.
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고지서가 오기 전 10분만 계산에 써 두면 12월이 훨씬 가벼워집니다. 부모님 댁 공시가격도 함께 확인해 보세요.
작성일 2026년 9월 15일 · 작성 칼퇴리 · 이 글은 2026년 귀속 현행 종합부동산세법과 국세청 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 계산 예시는 재산세 중복분 공제·세부담상한·농어촌특별세 반영 전 단순 금액입니다. 개별 사안은 홈택스 모의계산, 국세청 126 상담센터 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
장보기 전에 장바구니 합계를 미리 어림해 보듯, 종부세도 고지서가 오기 전에 한 번 두드려 보면 마음이 한결 편해집니다.
종부세계산기는 가진 주택의 공시가격을 넣어 올해 낼 종합부동산세를 미리 가늠해 보는 도구입니다. 2026년 귀속 종부세는 공시가격 합계에서 기본공제(일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원)를 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 올해 합산배제·과세특례 신청은 9월 16일부터 30일까지이므로, 이 기간 안에 계산을 먼저 해 보고 신청 여부를 정해야 12월 고지서에 반영됩니다. 8월에 발표된 세제개편안의 공제 14억 원·비율 70%는 올해 계산에 넣는 숫자가 아닙니다.
핵심 요약
- 계산식: (공시가격 합계 − 기본공제) × 60% × 세율
- 기본공제: 일반 9억 원 / 1세대 1주택자 12억 원
- 신청기간: 9월 16일~30일, 홈택스·손택스·세무서
종부세계산기, 어떤 순서로 계산하나요?
순서만 알면 계산기 화면이 낯설지 않습니다. 종부세는 사람별로 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 그다음 과세표준 구간에 맞는 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 여기에서 같은 집에 이미 낸 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자라면 나이·보유기간 세액공제를 적용합니다. 마지막으로 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 6월 1일 기준 금액을 조회하면 됩니다.
| 단계 | 계산 내용 | 2026년 적용값 |
|---|---|---|
| 1 | 공시가격 합계 − 기본공제 | 9억 원 또는 12억 원 |
| 2 | × 공정시장가액비율 = 과세표준 | 60% |
| 3 | 과세표준 × 세율 = 산출세액 | 0.5%~2.7% (2주택 이하) |
| 4 | 재산세 중복분·세액공제 차감 후 농특세 가산 | 세액공제 최대 80% / 농특세 20% |
종부세기준 9억과 12억, 누구에게 어떤 공제가 적용되나요?
공제액은 집값이 아니라 보유 형태로 정해집니다. 세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받고, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제받습니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 요건을 갖춰 신청하면 주택 수에서 빠져 12억 원 공제가 적용됩니다. 국세청 안내에 따르면 이때도 과세표준을 계산할 때는 특례주택의 공시가격까지 합산한 뒤 12억 원을 뺍니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 공제받는 방식과, 한 사람을 납세의무자로 정해 12억 원과 세액공제를 받는 방식 중 하나를 고릅니다.
| 보유 형태 | 기본공제 | 나이·보유 세액공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (단독명의) | 12억 원 | 적용 |
| 일시적 2주택·상속·지방 저가 (신청 시) | 12억 원 | 적용 |
| 부부 공동명의 1주택 (미신청) | 각 9억 원 | 미적용 |
| 부부 공동명의 1주택 (특례 신청) | 12억 원 | 적용 |
| 그 외 개인 | 9억 원 | 미적용 |
표를 보면 같은 집이라도 신청 한 번에 공제액이 3억 원까지 벌어진다는 게 한눈에 들어옵니다.
2026년 종부세 세율은 몇 퍼센트인가요?
2주택 이하는 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 2.7%까지 일반세율이 적용됩니다. 3주택 이상은 과세표준 12억 원 이하까지는 같은 세율이고, 12억 원을 넘는 구간부터 최고 5.0%의 중과세율이 적용됩니다. 과세표준은 공시가격이 아니라 공제 후 60%를 곱한 금액이라는 점을 꼭 구분해야 합니다. 공시가격 25억 원인 1주택이라도 과세표준은 7억 8천만 원이어서 1.0% 구간까지만 올라갑니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
공시가격별로 계산하면 1주택 종부세는 얼마인가요?
1세대 1주택 단독명의를 기준으로 공시가격별 금액을 직접 계산했습니다. 아래 금액은 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 농어촌특별세를 반영하기 전 단순 산출세액입니다. 실제 고지액은 이보다 적거나 달라질 수 있으니 방향을 잡는 용도로 보시고, 최종 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요. 공시가격이 12억 원 이하라면 과세표준이 0이므로 주택분 종부세는 나오지 않습니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 단순 산출세액 | 세액공제 80% 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 13억 원 | 6천만 원 | 30만 원 | 6만 원 |
| 15억 원 | 1억 8천만 원 | 90만 원 | 18만 원 |
| 18억 원 | 3억 6천만 원 | 192만 원 | 38만 4천 원 |
| 21억 원 | 5억 4천만 원 | 318만 원 | 63만 6천 원 |
| 25억 원 | 7억 8천만 원 | 540만 원 | 108만 원 |
같은 집이어도 세액공제 여부에 따라 금액이 5분의 1로 줄어드는 셈이라, 공제 요건 확인이 계산기만큼 중요합니다.
👉 일시적 2주택·부부 공동명의 비교 계산은 여기에 따로 정리했습니다: 1가구2주택세금 종부세 편, 신청하면 얼마 줄까
세액공제 최대 80%, 누가 받나요?
나이·보유기간 세액공제는 1세대 1주택자(특례 신청자 포함)에게만 적용됩니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 나이와 보유기간으로 판단하며, 두 공제를 더한 합계는 80%를 넘을 수 없습니다. 예를 들어 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 40%와 50%를 더해 90%가 되지만, 한도에 걸려 80%만 적용됩니다. 부부 공동명의 특례를 신청할 때는 납세의무자로 정한 배우자의 나이와 보유기간으로 계산합니다.
| 고령자 공제 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세~65세 미만 | 20% | 5년~10년 미만 | 20% |
| 65세~70세 미만 | 30% | 10년~15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
개편안 숫자로 계산하면 왜 틀리나요?
8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 거주하는 1세대 1주택 공제를 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택은 9억 원으로 낮추는 내용이 들어 있습니다. 공정시장가액비율도 2027년부터 70%로 올리는 안이 포함됐습니다. 이 내용은 국회 심의를 거쳐야 하는 정부안이며, 이번 9월 신청과 12월 고지에 쓰이는 2026년 귀속 기준은 여전히 공제 12억 원·9억 원, 비율 60%입니다. 인터넷 계산기 중 일부가 개편안 수치를 반영해 결과가 다르게 나올 수 있으니, 계산기 화면에 적용 기준 연도가 표시돼 있는지 먼저 확인하세요.
| 항목 | 2026년 귀속 (현행) | 세제개편안 (국회 심의 중) |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억 원 | 거주 14억 원 / 비거주 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년부터 70% 이상 |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 | 주택 가액 기준으로 단계적 일원화 |
9월 30일까지 무엇을 신청해야 하나요?
종부세는 신고하지 않아도 국세청이 계산해 고지하지만, 국세청이 알 수 없는 사정은 9월 신청기간에 직접 알려야 합니다. 등록 임대주택 등은 합산배제 신고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 주택 수 제외 신청, 부부 공동명의 1주택은 과세특례 신청 대상입니다. 작년에 신청했고 변동이 없다면 올해 다시 할 필요는 없지만, 집을 팔거나 새로 샀거나 지분이 바뀌었다면 변동신고를 해야 합니다. 마감일인 9월 30일에는 자정 전에 접수를 마쳐야 합니다.
- 일시적 2주택: 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 합니다.
- 상속주택: 상속개시일부터 5년 이내이거나, 지분 40% 이하 또는 지분 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하여야 합니다.
- 지방 저가주택: 법에서 정한 지역에 있는 공시가격 4억 원 이하 주택 1채가 대상입니다.
신청 버튼을 누르기 전에 계산기로 두 경우를 나란히 놓고 비교해 보는 게 가장 확실합니다.
공식 확인: 국세청 1세대 1주택자 주택 수 산정 제외 특례 안내 · 국세청 홈택스 · 부동산공시가격알리미
종부세계산기 자주 묻는 질문
Q. 공시가격 12억 원짜리 집 한 채만 있으면 종부세가 나오나요?
A. 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 12억 원을 공제해 과세표준이 0이 되므로 주택분 종부세는 나오지 않습니다.
Q. 계산기 결과와 고지서 금액이 왜 다른가요?
A. 고지액에는 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 반영됩니다. 이 항목이 빠진 계산기라면 차이가 생깁니다.
Q. 작년에 특례를 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
A. 보유 주택과 지분, 세대 구성에 변동이 없으면 자동으로 계속 적용됩니다. 변동이 있으면 9월에 변동신고를 해야 합니다.
Q. 안내문을 받지 못했는데 신청할 수 있나요?
A. 안내문 수령과 관계없이 요건을 갖췄다면 신청기간 안에 홈택스나 관할 세무서에서 신청할 수 있습니다.
Q. 공제 14억 원은 언제부터 적용되나요?
A. 국회 심의 중인 정부안이라 시행 시기와 수치는 법안 통과 후 확정됩니다. 2026년 귀속분 계산에는 적용되지 않습니다.
고지서가 오기 전 10분만 계산에 써 두면 12월이 훨씬 가벼워집니다. 부모님 댁 공시가격도 함께 확인해 보세요.
작성일 2026년 9월 15일 · 작성 칼퇴리 · 이 글은 2026년 귀속 현행 종합부동산세법과 국세청 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 계산 예시는 재산세 중복분 공제·세부담상한·농어촌특별세 반영 전 단순 금액입니다. 개별 사안은 홈택스 모의계산, 국세청 126 상담센터 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
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